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中国正面临着比房地产更大的泡沫危机

时间:2020-01-14  作者:

中国正面临着比房地产更大的泡沫危机
庞大的成都国际金融中心IFS(看中国配图)

(看中国记者常春采访报道)近日,据华尔街日报报导,中国正处在新一轮规模惊人的购物中心建设潮中,去年全球新建购物中心面积排名前10的城市有九座在中国,全球在建购物中心面积的超过一半也来自中国大陆,报导强调,这个泡沫将比中国的房地产泡沫还要大。据经济专家分析,这种盲目开发造成的泡沫很难消除或缓解,最终只能因为过剩完全破灭。

华尔街日报引述商业地产服务公司CBRE说,去年全球新建购物中心面积排名前10的城市有九座在中国,全球在建购物中心面积的超过一半也来自中国。四川省省会成都处于中国购物中心爆炸式增长的中心。去年开发商在成都投入使用的购物中心面积达到100万平方米,远超当年全球任何城市开设的购物中心面积。庞大的成都国际金融中心IFS只是成都市1,500万居民可选的购物场所之一。

英国地产咨询公司莱坊表示,“目前在中国,开发商正建造800座内设酒店、写字楼和零售商铺的多用途建筑物,总面积达三亿平方米。这相当于1000个美国最大 的购物中心、地处明尼苏达州的美国商城(Mall of America)的规模。”

莱坊中国区董事、综合项目顾问及代理服务部主管孙俊安称,如果购物中心在开业后没有全部被商户承租或者运营不好,那幺拥有购物中心的人每个月就会亏损数千万人民币。中共政府目前还没有意识到的是,一旦所有项目都完工,那幺空置问题将变得非常严峻。

据统计,中国购物商场的总面积约占全球总量的50%。然而随着越来越多消费者转移到网购或者海外代购,大量的零售空间正逐渐被浪费。

美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田赞同华尔街日报的报导,他说:“这里指的购物中心的问题,现在可能还有其他的房地产,也可能有过剩的问题,比如说办公楼,写字楼,这可能也有非常大的泡沫,这些办公楼,写字楼也好,和购物中心,还有仓库,这些都属于商业房地产,商业房地产其实比住家房地产,实际上规模涉及到金额更大,所以他说比房地产更大的泡沫,比住宅房地产泡沫更大,这个确实是这样的。”

这些购物商场的泡沫是如何形成的呢?

报导引述地产咨询公司高力国际(Colliers International)的Carlby Xie的分析解读。他认为,在一些大城市,零售租金居高不下,但部分二线城市的零售租金已经开始下降。供应过剩的问题在中国沈阳最为突出,沈阳是中国零售地产库存量第二大的城市,排名仅次于北京。路易斯威登(Louis Vuitton)的网站显示,该公司在沈阳市拥有四家门店,其中两家只相隔几分钟路程。

此外他还分析,购物中心供应过剩似乎有利于零售商压低租金,但选择过多也会使一些品牌面临两难境地。他认为:“当一个新购物中心开业时,这些品牌当然不想错过新潮流,但同时又想保留已有一些忠实客户的现有门店。施华洛世奇(Swarovski AG)亚洲高级副总裁贝林(Francis Belin)表示,在中国,因为城市建设日新月异,人流会在很短时间内发生改变,因此有时你必须在两处押注,这样就会导致新店抢了现有门店的生意。 ”

贝林进一步补充说,虽然空置率在上升,但一些开发商仍试图提高租金,以弥补空置的损失,施华洛世奇在和一些国有房地产开发商打交道时就碰到过这种情况。只有一半商户入驻的购物中心看起来很凄凉。没人会愿意去那购物或租商铺。消息很快会在零售商之间传播开来,以后同一开发商在其他地方的项目也不会有人去。现在中国10大房地产开发商几乎都有一些商业地产项目,大连万达集团是中国最大的商业地产开发商。

虽然住宅地产的总体投资额仍远远高于商业地产,但商业地产市场或许更难以驾驭,更容易受到经济走软的影响。对于开发商而言,商业地产项目的财务负担也更重,另外,商业地产领域的参与者更少,比如个人投资者很少参与,这导致商业地产套现难度更大。

谢田说:“实际上中共在盲目开发的时候不光盲目开发住宅房地产,实际上也在购物中心,办公楼、写字楼,仓储或其他方面也投入了更大的资金也产生了巨大的泡沫。”

这些购物商场的泡沫对中国的影响呢?

谢田分析,一旦破灭的话,价格下降的话,银行贷款就全部搭进去了,银行贷款违约,大批的房地产开发商也好,建筑商投资人都要破产,会带来经济上更大的萧条,失业上升,会引发中国金融界的金融、经济和人民币的更大的灾难。

谢田还强调,这种泡沫很难消除和缓解。他说:“没有办法,过剩了以后,泡沫就要破灭,你多建了那幺多购物中心,没人需要没人买东西,现在中国实际上中国老百姓还没有彻底的享受购物中心带来的便利,购物中心在中国出现也就是十几年之间,现在看来已经开始衰退了,就是因为过剩了。”

 

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